다사다난했던 결혼식이 끝나고, 이제라도 부동산 시장에 관심을 가져보기 위해 조금씩 그간 업데이트된 내용에 대해 정리해 보고자 한다. 사실 최근엔 부동산 경매도 눈독 들이고 있는터라(23년엔 꼭 한 개라도 낙찰받아보는 것이 23년 목표이다), 경매를 위해선 적어도 현재 부동산 시장 현황에 대해 잘 아는 것이 중요하다고 생각되어 부동산 대출 및 청약에서 가장 큰 흐름 중 하나인 가장 최근의 조정대상지역 및 투기과열지구 해제에 대해 먼저 정리해 보고자 한다.
올해부터 부동산 시장이 침체기에 들어간 국면으로 변모하자, 국토부(국토교통부)는 2022년 9월 26일 일부 지역을 조정대상 지역 및 투기과열지구에서 해제한다고 밝혔다.
- 국토부의 가장 최근의 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 해제 게시글: http://www.molit.go.kr/USR/I0204/m_45/lst.jsp?gubun=&flag=I&r_id=&lcmspage=1&search_dept_id=&search_dept_nm=&search_regdate_s=&search_regdate_e=&srch_usr_year=&srch_usr_num=&srch_usr_titl=Y&search=%ED%95%B4%EC%A0%9C
행정규칙(훈령·예규·고시)
www.molit.go.kr
- 국토부 공시자료: 조정대상지역 지정 해제 및 투기과열지구 지정 해제(2022년 9월 26일): 하기 파일 참조
사실 위의 자료로는 눈에 쉽사리 들어오지 않아, 한 가지씩 살펴 보고자 한다.
1. 투기지역/ 투기과열지구/ 조정대상지역 범위
* 9월 26일 국토부 발표에 따르면, 1) 서울‧경기를 제외한 인천‧세종 지역은 투기과열지구를 해제하고, 2) 지방권(세종 제외) 및 일부 수도권 외곽지역의 조정대상 지역을 해제하기로 하였다고 발표했다.
* 인천과 일부 경기의 경우는 위치에 따라 상황이 조금 다르다.
1) 인천의 투기과열지구 해제지역: 인천 서‧남동‧연수구 (단, 세종특별자치시에 대한 조정대상지역 지정은 유지)
2) 일부 경기의 조정대상지역 해제 지역: 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주
위와 같은 변화로 인해, 9월 26일 국토부 발표 이후 유지되는 '투기과열지구'와 '조정대상지역' 현황은 아래와 같다.
2. 이렇게 규제지역이 변화되면 과연 어떤 효과가 있을까?
* 투기과열지구 및 조정대상 지역이 해제됨에 따라 발생하는 변화는 크게 나눠 보자면 1) '주택 매매' 시 적용 가능한 내용과 2) '주택청약'에 반영되는 효과가 다르다.
- 주택매매 (대출 + 세금)
1) LTV(대출)
: LTV 비율이 달라져, 대출을 더 많이 할 수 있다. LTV에 따라 대출 가능한 금액이란, 쉽게 말해서 KB부동산시세에 적용 가격에 %를 곱하여 계산한 가격으로 보면 된다.
즉, 예를 들어 투기과열지구에 KB 시세가 9억인 집(실제 금액도 9억 초과는 불가)을 구입하려 한다면, LTV가 40%이기 때문에 3.6억까지 대출 가능하다.
이런 지역이 비규제지역으로 풀린다면, LTV 한도가 70%까지로 늘어나기 때문에 내 자본이 30%만 있어도 부동산 구입이 가능하다는 말이 된다. (DSR 40% 규제는 아직 풀리지 않아, DSR은 여전히 따져 보아야 하지만 말이다.)
2) 2 주택을 위한 LTV 비율(대출)
: 투기과열지구 및 조정대상지역의 경우, 이미 1 주택자라면 두 번째 주택 구입을 위한 대출은 절대 불가능하다.(LTV 0%) 하지만 비규제지역이 된다면, 이 조건도 사라지게 된다. 즉, 2번째 주택을 위한 주담대 대출도 가능해진다.
3) 실거주 목적 이외의 목적으로는 주담대 금지(대출)
: 투기과열지구 및 조정대상지역의 경우, 오로지 실거주 목적으로만 주택담보대출이 가능했지만, 이 조건 또한 사라진다.
4) 양도소득세 비과세 요건(세금)
: 투기과열지구 및 조정대상지역의 경우, 1 주택자에 한해 '2년 보유+2년 거주'해야만 양도소득제 비과세 혜택을 받을수 있었으나, 비규제 지역으로 풀린다면 해당 주택을 매매 시점에 2년 이상 보유만 하고 있더라도(실거주 필요 없음) 양도 소득세를 비과세 처리받을 수 있다.
: 투기과열지구 및 조정대상지역의 경우, 일시적 2 주택자는 기존의 주택을 1년 내에 양도해야만 '양도소득세 비과세 요건'을 충족할 수 있었으나, 비규제지역에 포함되게 된다면 3년 내에 기존 주택을 양도하여도 양도소득세 비과세 요건을 충족하게 된다.
5) 취득세율(세금)
: 투기과열지구 및 조정대상지역의 경우,2 주택자는 8%를, 3 주택자는 12%의 세금을 납부해야 했으나, 비규제지역의 경우 2 주택자는 고작 1~3%, 3 주택자는 8%의 세금만 납부하여도 된다.
6) 2주택자의 보유세율(세금)
: 투기과열지구 및 조정대상지역의 경우, 만약 2주택자라면 1.2~6%의 세금을 납부해야 하지만 비규제지역의 경우 0.6~3%의 세금만 납부하여도 된다.
- 주택청약
1) 세대원 및 다주택자 1순위 청약 가능 여부
: 비규제 지역에선 세대원 및 유주택자도 1순위 청약이 가능해진다. 원래 투기과열지구와 조정지역에선 대부분 무주택 세대주만 1순위 청약 지원 및 당첨이 가능하였으나, 비규제 지역에선 세대원도 1순위(유주택자 가능) 및 생에 최초 청약(무주택자만 가능)이 가능하다.
:단 청약통장 가입기간이 6개월 이상(지역별 예치금 충족) 조건은 만족해야 한다.
2) 민간 분양(국민주택, 공공분양)에서의 평형수에 따른 가점제 및 추첨제의 비율
: 비규제 지역으로 변경될수록 추첨제의 비율이 올라가, 가점이 높지 않은 청년 및 젊은 부부에게 가능성이 많아질 수 있다.
3) 중도금 대출 발급 요건
: 일반적으로 청약 당첨 시, 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 비율로 지급이 필요하다.
규제지역의 경우, 중도금을 위한 대출이 '세대당 보증건수 1건 제한'되었지만, 비규제 지역으로 변경되면 중도금을 위한 대출이 세대당 2건도 가능해진다. 더불어 비규제 지역의 경우 중도금이 60% 전부 대출도 가능하다.
: 예를 들어, 청약을 두 번 당첨이 되었을 때, 첫 번째 주택은 규제지역이든 비규제 지역이든 한 건은 문제없이 중도금 대출이 가능하다. 하지만, 만약 첫 번째 주택이 규제지역이든 비규제 지역이든 관계없이, 두 번째 중도금 대출이 비규제 지역에 있다면 두 번째 주택 구입을 위한 중도금 대출도 가능하다. 즉, 세대당 2건의 중도금 대출이 가능하다. 하지만, 만약 중도금을 시행을 시행할 두 번째의 주택이 규제 지역이 있다면 이 두 번째 중도금 대출은 불가능하다.
4) 주택 분양권 재당첨 제한 기간
: 소유권 이전 등기일까지, 투기과열지구의 경우 최대 10년, 조정지역의 경우 최대 7년 동안 재당첨이 제한되었으나 비규제 지역으로 변하면 이러한 주택 분양권 재당첨 제한 기간도 없어진다.
5) 전매제한
: 광역시의 경우, 비규제 지역으로 변했을지라도, 전매제한은 여전히 남아 있다.
이것은 2020년 9월 22일 개정 발효된 주택법에서 광역시는 조정지역과 관계없이 소유권 이전 등기일까지 전매제한(3년 초과 시 3년)이 걸렸다. 하지만, 광역시 중에서도 울산시 울주군 혹은 부산 기장군과 같은 도시 지역이 아닌 지역은 전매 제한이 6개월로 조정된다.
+추가) 2022년 11월 10일 기준, 국토교통부가 추가 규제지역 해제에 대해 발표하였다고 한다.
금번 발표한 내용은 하기 포스팅 내에 정리해 두었다. 금번 업데이트 된 내용도 함께 읽어보면 좋을 것 같다.
> 조정대상지역 지정 해제, 투기과열지구 지정 해제(2022.11.10)로 변경되는 내용, 효력시작일(2022.11.14) 바로가기: https://happy31mar22.tistory.com/16
조정대상지역 지정 해제, 투기과열지구 지정 해제(2022.11.10)로 변경되는 내용, 효력시작일(2022.11.1
지난달, 11월 중으로 국토교통부가 다시 한번 규제지역을 푼다는 발표를 한 것에 걸맞게 오늘 11월 10일 다시 한번 규제지역 해제를 발표했다. 오늘 발표한 내용은 다음과 같다. 올해부터 부동산
happy31mar22.tistory.com
이번에 정리를 하다가 새롭게 알게 된 내용이 많았다. 특히, 세대원이더라도 유주택자라도 1순위 청약이 가능하다는 점은 전혀 몰랐었다. 애당초 이번 생에 주택청약은 나랑 먼 일이라고 생각해서 더 관심이 없었는지도 모른다.
이렇게 규제를 풀고 있음에도 불구하고, 부동산 시장은 여전히 빙하기이다. 따라서, 2022년 10월 발표에 따르면, 정부는 이번 달에도 부동산 규제를 많이 완화할 예정이라고 한다.
보통 부동산 cycle은 주식보다 많이 느리니, 추가적으로 규제를 완화하더라도 미국 연준발 금리 인상 효과 때문에 (적당히 오르면 모를까, 너무 빠르게 오르다 보니) 한동안은 지속적으로 가격이 많이 빠질 것 같다.
얼른얼른 내가 원하는 지역도 규제지역에서 빠졌으면 좋겠다.. 제발...
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